Pochi sanno che l’articolo 8 comma 6 della legge 106 del 2011 permette ai titolari di mutuo a tasso variabile, stipulati per comprar casa o per ristrutturazione, di chiedere ed ottenere la trasformazione del tasso da variabile a fisso. Tale diritto cessa il 31 dicembre 2012.
Il meccanismo di calcolo dà luogo ad un tasso fisso molto vantaggioso.
Vediamo chi ha diritto e come si calcola il nuovo tasso.
Il mutuatario richiedente deve superare 4 steps:
1) Deve aver acceso il mutuo anteriormente all’entrata in vigore del decreto n° 70 del 14 maggio del 2011, successivamente convertito nella legge in questione.
2) Il mutuo non deve essere superiore a 200.000 euro;
3) Il reddito equivalente (ISEE) non deve superare i 35.000 euro.
4) Il mutuatario non deve avere situazioni di morosità.
Quanto al nuovo tasso fisso applicato, questo non deve essere superiore a quello che si ottiene in base al minore tra l'IRS in euro a 10 anni e l'IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo. Soprattutto, lo spread applicato all’IRS deve essere pari a quello applicato al precedente tasso variabile. (Ricordiamo che proprio nell’ultimo anno e mezzo le banche hanno gonfiato gli spread a dismisura: oggi risultano pari al 3,5 – 4,5 per cento.
Facciamo un esempio.
Mutuo a tasso del 3 per cento variabile (tasso 1,5 ; spread 1,5) scadente fra 20 anni.
L’IRS ieri aveva questi valori: a 10 anni 1,980%; a 20 anni 2,320%.
La legge impone il calcolo con l’IRS minore e stesso sapread del tasso variabile. Quindi il nuovo tasso fisso che verrà applicato al mutuo è pari a 1,98 + 1,50 = 3,48 per cento.
Si consideri che oggi le (pochissime) banche che offrono e stipulano mutui impongono, per il tasso fisso, il 6 per cento comprensivo di uno spread medio del 3,7 - 4 per cento.
E’ evidente che, se si prevede che in futuro i tassi risulteranno in crescita, definire un tasso fisso a questo livello risulterà molto vantaggioso. Al contrario, se i tassi dovessero restare fermi o diminuire.
Meraviglia, comunque, che una norma che potrebbe risultare molto utile per evitare a molti concittadini drammi futuri qualora i tassi si impennassero, non sia conosciuta né propagandata, non tanto dalle banche, ma dalla stampa, soprattutto economica, e dalle istituzioni.
Come sempre, in materia bancaria, è meglio non informare troppo i cittadini!
Riportiamo il testo dell’art. 8 – comma 6 della legge richiamata.
Legge 106 del 2011 Art. 8 - comma 6
6. La materia della "rinegoziazione dei contratti di mutuo ipotecario" e' regolata come segue:
a) fino al 31 dicembre 2012 il mutuatario che – prima dell'entrata in vigore ((del presente decreto)) - ha stipulato, o si e' accollato anche a seguito di frazionamento, un contratto di mutuo ipotecario di importo originario non superiore a ((200 mila euro)), per l'acquisto o la ristrutturazione di unita' immobiliari adibite ad abitazione, a tasso e a rata variabile per tutta la durata del contratto, ha diritto di ottenere dal finanziatore la rinegoziazione
del mutuo alle condizioni di cui (( alla lettera b) )), ha diritto di ottenere dal finanziatore la rinegoziazione del mutuo alle condizioni di cui (( alla lettera b) )), qualora al momento della richiesta presenti un'attestazione, rilasciata da soggetto abilitato, dell'indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a ((35 mila euro e, salvo diverso accordo tra le parti,)) non abbia avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo;
b) la rinegoziazione assicura ((, in funzione delle esigenze del cliente, per un periodo pari alla durata residua del finanziamento o, con l'accordo del cliente, per un periodo inferiore,)) l'applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l'IRS in euro a 10 anni e l'IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo ovvero, se non disponibile, la quotazione dell'IRS per la durata precedente, riportato alla data di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito ((Reuters)), maggiorato di uno spread pari a quello indicato, ai fini della determinazione del tasso, nel contratto di mutuo;
c) il mutuatario e il finanziatore possono concordare che la rinegoziazione di cui alle precedenti lettere comporti anche l'allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di cinque anni, purché la durata residua del mutuo all'atto della rinegoziazione non diventi superiore a venticinque anni;
d) le garanzie ipotecarie già prestate a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione ai sensi ((del presente comma)) continuano ad assistere il rimborso, secondo le modalita' convenute, del debito che risulti alla originaria data di scadenza di detto mutuo, senza il compimento di alcuna formalità o annotazione. Resta fermo quanto previsto dall'articolo 39, comma 5, del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385. La disposizione di cui ((alla presente lettera)) si applica anche al finanziamento erogato dalla banca al
mutuatario in qualità di debitore ceduto nell'ambito di un'operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligazioni bancarie garantite ai sensi della legge 30 aprile 1999, n. 130, al fine di consentire il rimborso del mutuo secondo il piano di ammortamento in essere al momento della
rinegoziazione. In tal caso la banca e' surrogata di diritto nelle garanzie ipotecarie, senza il compimento di alcuna formalita' o annotazione, ma la surroga ha effetto solo a seguito dell'integrale soddisfacimento del credito vantato dal cessionario del mutuo oggetto dell'operazione di cartolarizzazione o di emissione di obbligazioni bancarie garantite;
e) qualora la banca, al fine di realizzare la rinegoziazione di cui alle lettere precedenti, riacquisti il credito in precedenza oggetto di un'operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligazioni bancarie garantite, la banca cessionaria ne da' notizia mediante pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, anche mediante un unico avviso relativo a tutti i crediti acquistati dallo stesso cedente. I privilegi e le garanzie di qualsiasi tipo, da chiunque prestate o comunque esistenti a favore del cedente, conservano la loro validità ed il loro grado a favore della banca cessionaria senza bisogno di alcuna formalità o annotazione.
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